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河南广播电视台2022.04.13
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《安家》剧照
由孙俪、罗晋主演的电视剧《安家》里有这样一句话，房子不光是房子，也承载着一家人一辈子的幸福。
在中国人眼中，房子就是家的缩影，有房才有家。
当下社会，房子对于人们的意义，早就远远超出了家的概念，它还承载了希望，承担着至少三代人的理想：老有所养，中有所居，幼有所学。
房子，是每个人一生都绕不过的话题。安家不易，但居无定所，何以为家！
于是，一个普通家庭掏出几代人毕生的积蓄，从此省吃俭用、节衣缩食，并为此背上高额债务，成为“房奴”，就为了能住进梦想中的房子，有一个可以安身立命的家。
生活总是充满着意外。买房难，买了烂尾房更难。开发商破产跑路，楼房烂尾，交房期限被无限延期。自己掏光积蓄买的房子，可能永远都住不上，但每个月高额的银行贷款却还要继续还？
“我跟你说，地产商还真不怕降价，你就是降百分之三十他们也有得挣，地产商也不怕赔钱，他们的钱都是银行的，大不了就是公司破产清算，然后把一堆破毛坯房抵押给银行，地产商自己早就挣够了，”
---电视剧《奋斗》
从国内司法实践看，几乎所有由烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法律并未站在购房者一边，最终的结果，法院都是判决银行胜诉，购房者必须偿还银行剩余贷款。
这个判决对购房者来说很残忍的，自己掏空积蓄买的房子，到死都不可能住进去，却还要继续偿还高额的银行贷款。
今年二月初，浙江省嘉兴市中级人民法院关于烂尾楼购房者拒还银行贷款的民事纠纷案件，二审判决结果引起人们的关注，让许多买了烂尾楼的购房者看到了希望。
案件回顾
法治河南学法不难
2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
一审法院判决
《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
一审判决后，许先生不服，提起上诉。
二审法院判决
嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
根据《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。
最终，嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。
在本案中，法院指出，开发商虽然破产清算，但是退还银行贷款和许先生的购房款，这本就属于开发商应承担的债务。法院一分为二，判决开发商将贷款支付的购房款返还给银行，将许先生支付的购房款返还给个人，这是一个既符合情理也符合法理的判决。
这一判决，让许多不幸中招买了烂尾楼的人看到了希望，也告诫一些不良开发商，破产跑路这条路是行不通的，该你担的责你就要去承担。
我们贷款买新房，一般都会签商品房预售合同+住房按揭贷款合同。商品房预售合同的签约对象是开发商，住房按揭贷款合同签约对象是银行。
银行放贷款时一般要求开发商和买家将房屋共同抵押给银行，并且有的银行在办理抵押权证之前还会要求开发商就贷款提供保证，银行放贷款时会将买家借的钱直接支付给开发商。
因此贷款买的房子烂尾了，买房人可以起诉要求解除合同并要回首付款，但要注意的是，解除合同的权限只有1年，“自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭”，因此这个解除权是有时间限制的，要行使就要在规定的时间内行使。所以，当你买的房子烂尾楼，一定要及时咨询律师采取合法的方式去挽回自己的损失。
看到这里，大家可能有些疑惑。同样是解除《商品房买卖合同》，不归还银行贷款，为什么大多数购房者被银行告上法庭后会败诉呢？
《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。应由出卖人即开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给银行，买房人不负有返还义务。
大多数购房者败诉的原因是，在《商品房买卖合同》被解除后，开发商将按揭贷款支付的购房款退还给购房者，而不是直接返还给银行，这相当债务转移了，这样的话购房者就应该履行向银行归还贷款本息的义务。
斯是陋室，惟吾德馨。
---《陋室铭》
也正如《安家》编剧六六所说，一间有窗的房子，当你累了烦了，被生活磨得千疮百孔的时候，这里就是你独处的空间。你不必走出家门，就能拥有诗和远方。
古有杜甫“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，今有台湾歌手潘美辰，在经历半年搬了三次家后所创歌曲《我想有个家》深情演唱，我想有个家，一个不需要华丽的地方，在我疲倦的时候，我会想到它。
买房难，安家更难。尤其对在他乡工作的外地人来说，买一套房子往往要付出比本地人更高的代价。
毫不夸张地说，有多少套烂尾房，背后就有多少个支离破碎的家庭。
所以，我们买房时一定要慎重，看房过程中遇到的问题没有弄清楚之前千万不要着急交款或签订任何纸质性文件。不要贪便宜，任何额外的优惠，尤其要注意分辨开发商预售现场制造的疯狂抢购假象。
最后，祝所有想买房的朋友们买房顺利，都买到自己中意的好房子。
