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　　央行5年期LPR下调10个基点降至4.65%后，青岛各银行不约而同一致逆向加10个基点，维持原来降息前的利率水平：即首套和二套房分别加98.5、123个基点，仍执行原来的首套5.635%、二套5.88%利率水平。然后4月30日，在LPR加点“高位运行”仅维持了不到10天后，青岛的各银行突然为岛城人民空降了一个“大礼包”：自5月1日起，各银行普遍开始执行首套加点70BP（5.35%）、二套加点100BP（5.65%）利率，相比之前分别下调28.5个和23个基点。对准备贷款买房的市民来说，此次降利率意味着，首套房贷款百万元，30年可以少还6.5万元利息。

　　渤海银行直接打出了首套房贷款利率5.25%，二套房贷款利率5.4%的低价；作为外资银行，向来有价格优势的汇丰银行也是继续跟跌，原来的首套5.2%、二套5.35%，当然，外资银行的房贷门槛还是比较高，要想享受如此低利率的贷款，无论是贷款人本身的征信、职业、收入等要符合要求，抵押的房产本身要求也比较高。此外，记者调查发现，招商银行的房贷利率水平相对较高，目前执行的是首套5.4%左右、二套5.7%左右。

　　调查

　　部分银行房贷利率存在可议空间

　　昨日，记者走访了5家国有银行、4家股份制银行和1家外资银行，发现房贷利率不但整体大幅下降，部分银行还有一定的可议空间。

　　中国银行青岛市分行工作人员告诉记者，首套房5.35%、二套房5.65%，但具体执行多少还需看客户的个人征信，视具体情况看是否加点。同时，针对LPR“选1月1日还是对月对日”目前主要执行按年对月对日。

　　农业银行青岛市分行工作人员表示，征信没有问题的执行首套房5.35%、二套房5.65%，近两年有还款逾期现象的首套房执行5.45%，二套房5.75%。之前房贷利率是从基准基础上浮15%，现在是下调至上浮9.18%。对于很多客户来说选择“1月1日还是对月对日”其实影响并不大，都是以一年为准，而且LPR是在变化的。

　　建设银行青岛市分行工作人员告诉记者，属于本行的优质客户且征信没问题的首套房5.35%、二套房5.65%，征信有点瑕疵的首套房5.45%，二套房5.75%，征信有问题的首套房5.55%，二套房5.85%，客户的个人征信作为业务办理的因素之一，具体仍需根据客户情况而定。对于“选1月1日还是对月对日”工作人员则表示，LPR是在不断变化调整的，谁也说不好何时有变化。

　　工商银行青岛市分行工作人员表示，首套房5.35%、二套房5.65%，同时还需看客户的征信情况和在本行的个人综合评分，若近两年有还款逾期现象，可能会在基础利率上加80个点，但具体执行还需根据客户综合情况来定。此外，工作人员表示，目前该行只能选择按年对月，暂无1月1日可选，后期是否有变化，则根据行里通知来实行。

　　交通银行青岛市分行工作人员告诉记者，目前LPR基数为4.65%，首套房和二套房分别加70个点和100个点后首套房5.35%、二套房5.65%。此外工作人员表示，目前该行只做首套房个人房贷业务。该选择1月1日还是对月对日呢？工作人员说道，LPR是在变动的，但是加点数是不变的，而且都是以年为调整，在两者的选择上区别并不大。

　　“如果贷款人征信没有问题的话，首套房贷款利率5.35%，二套房贷款利率5.65%。”青岛银行一位工作人员告诉记者，近期房贷利率下降，是因为LPR连续下降，“原来各家基本都执行的是首套5.635%、二套5.88%，现在应该是各家银行都降了。”

　　民生银行目前也执行首套房贷款利率5.35%，二套房贷款利率5.65%。不过，接电话的工作人员仔细询问了记者的工作性质，他表示，疫情期间，医护人员贷款买房也可以在现有利率的基础上享受一定的利率优惠，此外，一些工作稳定的客户也可以单独申请优惠利率。

　　算账

　　首套100万贷款30年少还6.5万

　　之前，办理首套房贷款，利率加点98.5执行5.635%。然而“五一”之后，首套房贷款利率则加点70执行5.35%。对贷款买房的市民来说，两者的差距有多大呢？

　　以首套房贷款100万元30年为例：降息之前，购房人每月还款5763元，利息总额107.5万元；后者每月还款5584元，利息总额101万元；每月还款额相差179元，一年相差2148元，30年下来相差6.5万元。

　　“多亏晚一步出手，这可省了一笔费用。”市民李先生告诉记者，作为改善型刚需，自己从3月底开始四处看房，打算用手里的卖房款在浮山后换一套有物业管理的房子。李先生看了不少房子，最终定下一套总价265万元的房子。李先生手头仅有185万元，需要贷款80万元。因为李先生名下还有一套房产，所以二套房贷款利率比较高，李先生打算分20年还款，每月需还5676.2元，总还款金额达到.87元，利息足足.87元。李先生犹豫再三，没有出手。“五一”假期，李先生接到中介打来的电话，告知他房贷利率降了。“中介说，本来按照规定，二套房房贷利率要5.65%，但是我各方面的条件比较好，加上中介和银行又是合作关系，最低能做到5.4%。”李先生说，他一算，确实能省一笔钱：每月需还5458.01元，总还款金额达到.05元，利息总计.05元，“每个月比先前能少还218元，一年下来就是2000多块钱，20年就是5万多呢！”

　　换锚

　　套上“公式”算算浮动利率

　　采访中，李先生还提到了LPR。“其实我到现在也不太明白LPR，说新签订的房贷按照LPR执行，那我另一套房子的贷款该如何做，之前贷款打的八折，现在转换还是不转换？”话语间，面对房贷利率下行，存量房贷是否应该转“LPR+加点”，李先生有些迷茫。

　　记者采访了解到，其实LPR改革后，市民最关心的一个问题是：我们的房贷会怎么变？根据央行发布的公告，2020年3月1日至8月31日，国内“房贷族”需要对此做出仅有一次机会的选择：固定利率or挂钩“LPR+加点”浮动利率？选择不同的还款方式，将影响到每位房贷族的月供。

　　简单说，如果选择固定利率，房贷将维持当前利率水平不变；如果选择“LPR+加点”浮动利率，今后的房贷利率会随着LPR变化。LPR每月公布一次，可升可降。加点数值等于把原合同当前的执行利率水平减去2019年12月发布的5年期以上LPR，即4.8%，加点数值确定后，将一直固定不变。举个例子。张先生在多年前买了一套房子，需要还贷30年，当时5年期以上贷款的基准利率为4.9%，张先生也争取到9折优惠，所以其实际贷款利率为4.41%。如果选择固定利率，则维持当前利率不变。如果选择转化为LPR，根据政策规定，2019年12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%计算，张先生此次调整后的加点为4.41%-4.8%=-0.39%。加点确定后，将一直固定不变。

　　到了重定价日，张先生的房贷利率经重新调整应为当时最新的5年期以上LPR加上-0.39%。如果那个时候的LPR下降为4.6%，那么实际利率为4.6-0.39%=4.21%，还款将变少；如果那个时候LPR上升为4.9%，那么实际利率为4.9%-0.39%=4.51%，还款将变多。基于以上计算，如果买房一族认为以后LPR会降，那转换成以LPR为基准加点形式可能更有利。