案例故事

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　　一案一故事

　　（2016）沪01民终6325号

　　案例人物介绍

　　卖方

　　霞姐

　　VS

　　买方

　　小王夫妇

　　纠纷原因

　　买卖合同正文约定了“7月5日办理过户登记”，附件又约定“待买方贷款审批后7日内过户”，如果7月5日贷款没有审批通过，买家需要承担违约责任吗？

　　1

　　贷款遭遇不测，面临违约风险

　　小王夫妇买霞姐房子的过程应该算是顺的；从看房到签《定金合同》，再到顺利网签，一切都按计划进行，但是到了办理贷款这一步，出了状况：

　　别人15天就搞定的贷款审批流程，他们整整用了65天……合同约定的过户日期早就过了，贷款合同却还没拿到手，这可急坏了小两口。

　　逾期1个月后，贷款合同终于盼来了，霞姐却不愿过户了，说：“按照合同约定，你们违约了，房子我不卖了！”

　　合同约定的过户日期，贷款审批尚未通过

　　买家就一定违约吗？先来看看合同是怎么约定的

　　买卖合同（正文条款）

　　第六条约定：

　　双方应于2015年7月5日办理交易过户

　　买卖合同（附件三）

　　附件三付款协议第4条约定：

　　待买家贷款申请经银行审核通过后7日内，双方赴交易中心申请办理过户手续。

　　看，是不是矛盾了？

　　2

　　双方关于合同理解不同，各持己见

　　针对这份合同的矛盾之处，产生了三种不同理解：

　　A

　　7月5日如果不能过户，买家就违约

　　B

　　7月5日如果贷款审核没通过，就等通过的时候再过户

　　C

　　7月5日审核不通过就必须现金补足，否则超过20天，卖家有权单方解除合同；

　　结合违约条款

　　买卖合同（违约条款）

　　逾期付款/交房超过20日

　　对方获得单方解除权

　　买方

　　小王夫妇

　　“我们选B，合同也说了，签约后7日内申请贷款，我们按时申请了，银行审批慢，不怪我们“

　　法官

　　“我不同意，我选A，选C也行，反正贷款是你的问题，银行审批慢，这个锅……你来背“

　　双方观点截然不同

　　买家小王夫妇之好起诉要求卖家配合过户

　　卖家却提起反诉，要求解除合同

　　并要求小王承担20%的解约违约金，共计33.6万

　　3

　　谁对谁错，法庭见分晓

　　焦点事实

　　1、审批结果：是否符合审批标准；

　　2、提交申请的时间：是否在合同约定的7日内。

　　法官针对上述两个问题向贷款银行进行了调查核实：

　　法官

　　“鉴于被上诉人（小王夫妇）在申请贷款审核过程中并无导致贷款迟延审核通过的情形，故被上诉人至今未能支付第二期房款既不存在违约，也无任何过错”

　　4

　　终审判决，小王夫妇获胜

　　法官认为：贷款审批迟延与下家无关，卖家没有获得单方解除权。

　　12

　　判决结果

　　霞姐协助办理交易过户；

　　同时下家支付剩余房款；

　　案件受理费和反诉受理费都由霞姐承担。

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　　简

　　法

　　跟小简一起读合同

“

　　甲方（卖家）同意乙方以申请银行贷款的方式向其支付第二期房款，共计116万元。

　　”

　　银行贷款审批迟延、放款迟延，都不算买家过错，只要买家非人为影响银行进程，卖家对逾期有容忍义务。

　　“

　　买家应于签订本合同后7日内向银行申请贷款。

　　”

　　买家是否遵守此约定，直接影响了贷款审批迟延时卖家是否必须尽到容忍义务。

　　1、买方7日内提交了申请材料：贷款再慢卖家也要等。

　　2、买家第17天提交申请材料：贷款审批迟延导致无法按约定过户，卖家可以主张逾期违约金或者单方解除权。

　　“

　　若乙方（买家）的贷款申请未经银行审核通过或审核通过的额度不足时，乙方应于产权交易过户当日将其不足部分支付给甲方（卖方）。

　　”

　　如果贷款审批尚无结果，且无法证明买家原因导致“尚无结果”，那么卖家有等待义务（等到银行通知审批结果）；

　　换句话说：“审核迟延”时，卖家不能要求买家即刻交易并现金补足。

　　“

　　待买家贷款申请经银行审核通过、相关部门出具名下住房查询结果和房产税申报结果后7日内，双方赴交易中心办理产权过户级抵押登记手续。

　　”

　　有了这个条款，买卖合同正文的第六条“X年X月X日双方办理过户登记”就变成了摆设。

　　除非：买家对“贷款审核不成”存有过错，这时约定的过户时间用以计算迟延违约责任或界定单方解除权是否成熟。

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