据报道,近期多地烂尾楼业主都发布声明,要强制停止偿还贷款,直至相关项目完全复工为止,涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口,以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。
业主不满,联合声称强制停贷。
近日,一份“名门翠园业主强制停贷告知书”在网上流传。业主称,该项目已逾期交房1000多日,目前仍全面停工。如果8月8日前项目未复工,业主将停止偿还贷款,直至交房办妥房产证为止。
除了翠园贷款买房的业主提出停贷,近段时间,不少贷款买房用户声称强制停贷。提出此公告的原因很简单也很容易理解。业主在买房与收房之间,承担着一比巨大的费用支出。一边需要交房租、一边还房贷,生活实属艰难。对于看不到收房日期的业主来说,继续交房贷就相当于把钱投入一个看不到底的深坑。砸不出一点水花。
出于人情,强制停贷,可以理解。从人道主义的角度上看,对于走投无路只能通过强制停贷来维护自己收房权益的业主来说,应该是持支持态度的。
“停贷只是不得已,更希望住进自己的家。”
6月30日,江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主也拟定了一份《强制停贷告知书》,并上传到网络上。王女士就是其中的一个业主。王女士表示,停贷决定是不得已而为之。“我现在因为要在家带孩子也没有工作没有收入,现在全靠老公一个人养家糊口。房子一直到现在都没有复工,但我们还要还着银行的房贷,我们压力也很大啊。我们要租房、还房贷、养娃、赡养父母,哪一项不需要钱,这次我们要强制停贷实在是没有办法,迫不得已,我不能钱出去了,什么也没见着吧。谁也不想当老赖,也没说不想还贷。皆大欢喜的结果不就是开发商继续盖房子交房,我们有个家能住进去,然后我们继续按时还贷。现在连个家都没了,怎么安居乐业。”王女士说道。
王女士于2021年买了该楼盘,在买入几个月之后就毫无预兆的停工了。本以为2023年就能住上新房,没想到等来的却是一个停工的工地。经历了近一年的反复求助后,业主们最终做出了强制停贷的决定。但是经了解,尽管有许多小区出现联合强制停贷,但是有不少小区尚未出现真正的停贷。可见,业主们并不是真正想要违反贷款合同,而是想借此形成压力,迫使楼盘复工。
从一方面看,强制停贷合乎人情。但出于法理,业主强制停贷行为可能就不太恰当了。那么,看待此事应该从哪个角度看待呢?
多个律师观点认为,业主“停贷”应谨慎。
“房地产开发项目中可能存在的挪用预售资金现象有对应的处理规定和责任人,房地产项目停工烂尾也通常不属于终止房贷合同的条件,因为向业主按期交付房子是开发商的义务,而不是银行的(义务)。”
“虽然对业主充满了同情,但从法律关系和合同规定看,“贸然停贷很可能就违约了,届时不仅征信会受影响,还可能被诉到法院,得不偿失。”
律师提醒,理清三方关系。业主和开发商之间的购房合同关系,基本是两个独立的合同关系。因此,即便开发商出现购房合同的约定,例如逾期交付房屋等,业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。而在业主与银行之间的贷款合同关系项下,除非银行发生了违反贷款合同约定的行为,致使业主有权停止向银行还贷,否则业主做出的停止还贷行为,将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。
业主集体强制停贷是否能达到预期效果?
从具体反映情况看,这些停工的楼盘面积较大,部分虽然也复工了,但是属于表演式复工,并没有真正进入到完全施工的阶段。解除合同方案对于买房人来说,只是“及时止损”。并没有解除根源。
因此,消费者需要认清开发商,银行之间的关系。切勿混为一谈,导致得不偿失,购房不得,还要承担法律责任。如果买房遇到烂尾楼,在实际操作中要根据项目情况来应对。首先,应该通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等多种方式,核实项目的预售房款监管情况。
另外,郭韧律师认为,从法律角度而言,业主们可以选择起诉解除买卖合同并解除贷款合同。
《民法典》第五百六十二条第三款规定:当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》规定:出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。该解释又规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
郭韧律师提示,碰到烂尾,诉讼维权是最合法合规的方式,要求解除合同拿回款项赔偿损失是每个购房人的权利,权利要尽快使用,权利不用,怠于行使权利导致的损失就只能自行承担,如果早日诉讼,早日查封,如果还能成为首封,有的时候可能就能不战而胜。“遇到开发商项目烂尾,要区分不同情况不同对待,即便是诉讼,诉讼时点以及诉讼请求的选择也很关键,要根据具体情况分析,建议诉讼能快则快,封顶能交房的一定要诉。至于相关部门是否支持停止还贷申请以及法院是否继续这起首例判例,尚不可知,相信正义总会来临。”
然而,业主抱团停贷,也是一个鲜明的信号:过去过去那种房产开发和银行高度绑定,把风险全留给期房业主的积弊,必须改改了。这也是把压力从银行传导向开发商,倒逼着房子重新开工。
此类事件已发出警示,需要后续各地部门积极关注此类问题,并加快出台应对措施。