我的身份证号是4101开头，近10年从事的是律师工作，却难以给“强制停贷”业主们想要的答案。

　　---题记

　　近日朋友圈里疯传一篇文章，标题是《最高法：烂尾楼的风险不应全由购房者承担》，当然也有类似的主题，诸如《祥子决定不拉车了》《商品房预售制该取消了》之类的。围绕的都是大量楼盘烂尾的环境下，上百小区业主“强制停贷”引发的相关理念。

　　我琢磨了一下，谈几点我的看法。

　　一、那份最高法判决书到底意味着啥？

　　几个关键词：解除合同，开发商向银行还贷款，开发商向业主还首付；还有一个隐藏的关键词：退房。

　　那份最高院的判决书认为，房子烂尾了，合同解除了，业主购房的目的无法实现了，开发商应当负责分别还款，业主不再具有向银行返还贷款本息的义务。

　　我国不是一个判例法国家，然而最高法的文书对于下级法院确有一定的影响力，也就是说，业主现在要求解除购房合同，银行起诉要求还款，是有一定的可能性不用偿还贷款本息的。

　　问题是，业主确定真的考虑好要解除购房合同吗？

　　1、为什么会烂尾？

　　开发商说白了就是盖房的。

　　开发商购买土地使用权需要钱，另外需要购买钢筋混凝土需要钱，雇人来干活需要钱，机器设备轰鸣作响需要钱【简而言之就是人材机都需要钱】。

　　钱的来源无非是两条线：其一是业主的购房款，另一就是贷款（合作款）。而业主的购房款又分为两部分：一部分是自掏口袋交的首付款不需要还；另一部分就是银行或者亲友的贷（借）款，是需要还的，因为现在全款买不起或者留着现金有更好的打算不划算。

　　烂尾的原因是：开发商手头的现金不够把房子盖起来了，或许还有巨额负债在追债。

　　至于现金去哪了，为什么会有巨额负债，不在这个标题下讨论。

　　2、要不要退房？

　　这是一个数学题，也是一个趋利避害的选择问题。

　　那么在烂尾的情况下，且退房可以不还贷款时：

　　如果你的房款是100万，首付是1万，贷款是99万，恐怕很多人会选择退房。

　　如果你的房款是100万，首付是99万，贷款是1万，那么恐怕没人会退房。

　　然而实际情况多是房款100万，首付30万，贷款70万。退房的话，70万贷款是不用还了，可是首付30万也转为债权了。不退房的话，房子什么时间交付遥遥无期，贷款又得还，还完的房价也许还没有买的时候高。

　　我知道，这个选择很难。

　　3、我有一个朋友

　　我有一个朋友购买了一套商业用房，没烂尾。

　　买的时候周围同等情况是1万元/㎡，但是这个开发商卖1.5万还是有很多人争相去买，只是因为开发商捆绑了一个条件：买多少平方送多少平方，但是送的房子不在规划设计图里临时搭建，有永久使用权。

　　这样一来就相当于7500元/㎡了，买到就是赚到。

　　规划中的房子如期盖成了，可送的房子有关部门不让盖了，业主集中维权，维权的时候问有关部门提前为什么不制止、问能不能把规划变更了等等等等，但未果。

　　朋友遂找到我。

　　我的意见是：不在规划设计图里的房子就是违建，最初的根儿上就出了问题，这送的房子实现不了。可以要求规划内的办证，规划外的退钱，并使规划内的单价回归到1万元/㎡，甚至到7500元/㎡。

　　朋友最终在维权群里跟团儿委托了其他律师，每人几百元的律师费，统一起诉。

　　开庭时开发商的律师抛出了极其优厚的和解条件：同意解约退房，同意原价退钱和赔付违约金，银行贷款开发商负责还，业主的首付及违约金分几期退还，且当庭就每户当场退一万。

　　这诚意可以说是满满当当，于是业主纷纷签约领钱，法院案结事了成为了化解群体矛盾的典型案件。

　　然后呢？

　　开发商没有如约付第二笔款，因为退了房，开发商把房屋进行了二次销售，获得的资金用于其他账务归还，最终进入破产程序。

　　二次销售中购房的人取得了平价房屋。

　　一次销售中观望的人相当于取得了高价房屋。

　　跟团诉讼调解的，房子没了，债权进行清算，银行的贷款也因为开发商没有代还而挂了征信。

　　所以，真的想好退房了吧？

　　二、主动组团停贷

　　我听说似乎有上百个烂尾小区的业主主动组团声明停止支付贷款，还与最高院那个判决写在一个文章里。引用我同事的话说“这两个事不说没有关系吧，可以说是毫无关联”，但就是硬生生写进了一个文章里，我都怀疑是开发商雇人写的，万一有业主退房岂不就又有新的资金来源？

　　1、主动停贷的后果

　　主动停贷之后，在现有的银行政策下，利息不能停止计算的，一旦逾期，开始提高标准计算罚息，次数、天数够了纳入征信。

　　征信的后果，主动停贷的人恐怕是知道的，否则也不会组团，组团就是在赌能不能规避这个后果。

　　然而还是那句话，现有的政策下，商业银行及其工作人员也不能超出规矩办事，哪怕工作人员真的想。工作人员还得催收，到期没及时还就得给你上征信，总不能因为开发商的违约、业主的抉择，让工作人员失去工作，吧？

　　2、银行的抉择

　　银行能怎么样嘛。

　　它是商业银行，钱不是银行的、更不是工作人员的，而是别的储户或者投资者的，退一步附条件也是股东的。

　　业主不付或暂不付银行利息当然可以了，与此同时，储户或者投资者的利息是不是也停一下？

　　业主没收到房不给银行本金当然也可以了，毕竟是开发商收到了钱，淘宝花呗买东西没收到还不用还呢。与此同时，储户或者投资者的钱也先不用还了，因为你们的钱在开发商手里，等开发商的钱要回来再还给你？

　　显然上述内容的前半句都是合理的，后半句又不合理了。

　　这是因为立场不同罢了。

　　银行之所以商业化就是因为得适应市场商业化的需要，风险与利润共存，如果一方违约就要付出代价，哪怕他也有苦衷，哪怕他有上百个小区那么多人，毕竟这不是劫富济贫的水泊梁山。

　　那也不符合可持续发展。

　　所以，银行啥也不会做也不需要做，一切照章办事，等风来，充其量在时间上可以缓缓。

　　3、我的判断

　　任何目的想要实现，一定要多想想别人能不能为你那么做。

　　就主动停贷想要实现的目的而言，一家银行甚至多家银行是难以决策的，还真不完全是贪图那些利息。因为缺乏条件性的因素，比如设定结果为“利息罚息暂停计算、未付款不纳入征信”对应需要条件为当“贷款业主所在小区成为烂尾楼盘”，而烂尾楼盘是银行无法界定的；这就需要住建部门对当“小区符合1或2或3条件时”认定为“烂尾楼盘”，相互配合。

　　也就是说，想要实现业主的目的，在全国层面而言需要住建部和央行联合发布公告方为妥当，例如新冠疫情期间逾期还款不立刻计违约责任。

　　也就是说，想要实现业主的目的，在地方层面可由市级或省级经过协调后发布公告，在某一区域某一时间段内，原则上不得起诉、卖房要求还款，例如河南省济源市。

　　当然，我认为要求某阶段内无需还本付息的步子还是迈的有点大，只要求在某阶段内逾期还款不上征信罚息等惩罚措施较为妥当。

　　毕竟相对好实现，而且银行的应收款项并不减免，与此相对应的是业主的收入也没有因为停工而减免。至于业主新增加的租房等损失，完全可以向开发商主张逾期交付违约责任，当然在它还有钱可以还的情况下才有实际意义。

　　重中之重的是“保交楼”，除非你已经打算退房了。

　　三、后记

　　写这个文章的时候我自认为没有带任何立场，也没有收任何人的钱。如果出现了可能涉及经济利益却又很不正确的观点，那只能是因为我视野和水平都有限。