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　　引言

　　司法实践中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使购房者行使解除权解除与开发商签订的《商品房买卖合同》的情形时有发生，在按揭贷款买房模式下，由于《商品房买卖合同》的解除又导致购房者与贷款银行签订的《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。在此情形下，购房贷款本金及利息应如何返还呢？

　　法律规定

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　第二十一条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据该法律条文的规定：在购房目不能实现时，贷款合同的目的也就无法实现，因此在商品房买卖合同解除的同时，贷款合同解除也是必然的。两合同解除后，房地产商应当将收受首付款和银行贷款分别退回。

　　相关案例

　　李志国诉被告河南绿地城置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司郑州自贸区分行一案

　　基本案情：

　　2017年11月，原被告签订《商品房买卖合同》以及补充协议，约定原告购买被告开发的位于郑州市二七区同德路北的、宝溪路西的房产一套，总价款是元，首付款元，剩余元以商业贷款方式支付。2018年4月8日，原被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定借款资金元，被告对该笔贷款提供连带责任担保。2018年9月21日，原被告签订《车位使用权转让协议》，原告购买车位一个，车位款元。因被告一直未按照合同约定交付房产，原告提请解除合同、返还房款。

　　裁判要旨

　　1、当事人可以约定解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人有权解除，本案合同约定出卖人逾期交房超过60天的，买房人有权解除，因查明案涉房屋、车位在开庭时仍未完工，导致原告签订合同的目的无法实现，原告主张解除应予以支持。

　　2、合同解除后，原告应协助被告办理房屋备案注销手续和预告登记注销手续。

　　3、合同因被告违约解除，被告向原告返还购房首付款元、装修款元、车位款元并支付违约金6437.07元

　　4、商品房买卖合同被确认无效或解除后，致使商品房贷款担保的目的无法实现的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。商品房担保贷款合同被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房本金及利息分别偿还担保人和买受人。被告返还原告已偿还的银行贷款本金及利息（以原告与第三人的对账明细为准），被告返还银行案涉借款合同下剩余借款本息（以第三人核算为准）。

　　律师观点

　　购房者因开发商不能交付房产，无法实现购房目的，依据《民法典》五百六十三条规定有权解除双方之间的商品房买卖合同。但商品房买卖合同的解除为什么会导致购房者与银行之间的担保贷款合同解除？从各方之间的法律关系来看，购房者不仅是商品房买卖合同中的买受人同时也是担保贷款合同中的借款人；担保贷款合同是在商品房买卖合同签订后才签订的；贷款的具体数额虽然是购房者与银行之间约定的，但是具体数额取决于购房者与开发商之间的约定；购房款属于专款专用直接支付到开发商账户。综上，商品房买卖合同与担保贷款合同之间存在主从关系，购房人签订担保贷款合同的目的是为了履行商品房买卖合同中约定的支付房款的义务，两份合同之间具有紧密的关联性。因此如果商品房买卖合同被解除后继续按照担保贷款合同约定的权利义务关系处理，购房者、银行、开发商三者之间的权利义务就会严重失衡，购房者签订担保贷款合同的目的亦不能实现，且严重违背了公平原则，符合《民法典》第五百三十三条关于解除合同的规定。故，因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房买卖合同》解除，《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

　　结语

　　在当前的经济形势下，开发商因疫情、环境治理、资金链断裂等原因导致延期交房、楼房烂尾无法交房的现象频出，作为购房者在遇到上述问题时不可盲目的诉请法院解除购房合同以及担保贷款合同，也要区分不同的情况，审慎处理。

律师简介

　　陈文杰律师

　　河南成册律师事务所合伙人

　　专长领域：民商事合同纠纷、婚姻家事纠纷

　　河南成册律师事务所简介

　　河南成册律师事务所位于国家郑州经济技术开发区经北一路26号，拥有独立办公楼，办公环境安静、舒适。河南成册律师事务所提倡“开放、包容”，追求“共同工作、共同学习、共同成长”。“成册”，取“成人达己，厚典重册”之意：成就别人，同时也是实现自己的理想；典，“法典、典籍”之意，指尊重法律、尊重事实；册，“规范、规矩”之意，指守规范、守规矩。河南成册律师事务所从成立之初，就确立了“法律服务高标准、执业纪律严要求”的准则，致力于为特定法律服务领域提供专业化解决方案，做一家专门从事特定法律服务领域的精品律师事务所。

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　　作者：陈文杰

　　编辑：魏子涵

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