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　　导语

　　二手房交易中，业主卖房如涉及抵押涂销，须特别注意还款赎契的限制条件，签约时谨慎约定过户时间和需要相对方配合事项，否则可能导致违约。

　　案情简介1签订《存量房买卖合同》

　　2016年3月，业主秦某将位于番禺的一处房屋出售给买方赵某，双方签订了《存量房买卖合同》，房屋售价271万元，签约当日赵某支付定金10万元。合同约定：双方以涂销抵押按揭付款方式支付楼款并办理交易手续，其中，

　　（1）5月1日前支付首期款110万元，余款申请银行按揭支付；

　　（2）合同签订后5个工作日内买方办妥按揭贷款申请手续，卖方收到定金5个工作日须向银行申请涂销抵押手续；

　　（3）银行同意买方贷款申请后5个工作日内，双方办理交易过户递件手续，交易过户需在2016年10月31日前完成；

　　（4）房屋交付时间为卖方收齐房款当天。

　　合同履行

　　合同履行中，赵某依约支付首期款后，秦某于2016年7月1日将房屋提前交付给赵某使用。秦某在准备办理抵押涂销时，被银行告知公积金贷款未满一年不能提前还款，且在每月固定还款日方能申请还款，经推算秦某最早可在2016年11月20日方能还款，秦某提前告知了赵某。

　　之后，秦某找第三方赎契公司为其垫资赎楼，还款前一天又得知因赵某在11月18日才取得银行同贷书，未满3天赎契公司拒绝放款，由此，秦某只能至次月还款日即12月20日重新办理还款赎契。

　　起诉

　　2016年11月28日，赵某一纸诉状将秦某告上法庭，要求即时为其办理过户登记手续，并支付自2016年11月1日起按照每日0.05%的标准计算的违约金。诉讼期间，双方已完成过户递件手续，赵某遂撤回了第一项过户请求，仅要求秦某支付2016年11月1日起至2017年1月4日（过户递件日）止的违约金。

　　裁判结果2判决卖方支付违约金

　　案件经番禺法院适用简易程序审理终结。法院认为，买方取得银行同贷书的时间已构成迟延，卖方在买方出具同贷书后仍未能办理产权登记亦构成违约，因此，双方应根据各自过错承担违约责任，由卖方向买方支付取得同贷书5个工作日后即2016年11月26日至完成递件手续期间计算的违约金。

　　鉴于卖方提出违约金过高要求调整，结合卖方提前交付房屋且审理中已经完成过户递件，主观恶性较少，将每日支付总房款的0.05%酌情调整为每日0.025%，最终判决卖方支付违约金元。

　　不上诉，判决生效

　　番禺法院判决后，双方均未提起上诉，该判决为最终生效判决。

　　律师分析3案件争议焦点

　　卖方是否应承担违约责任？如需承担，违约金如何确定？

　　未能如期办理过户手续

　　首先，业主秦某主张未能如期办理过户的根本原因，其一是公积金贷款未满一年的客观限制，其二是买方没有及时取得同贷书导致赎契公司拒绝垫款赎楼，自己并没有怠于履行，并且，房屋已提前交付使用，买方并未受到任何损失。

　　法院对卖方前述抗辩并未予以采纳。律师认为，依据契约精神，双方均应严格履行合同约定，卖方未能事先查询公积金贷款提前还款规定与办理流程，订立合同时约定的抵押涂销办理时间已致使买方对此产生了信赖和预期，随后仓促寻找第三方垫资赎楼，亦未确认第三方审核放款的要求和条件，且无法举证与买方就办理垫资赎楼须提供银行同贷书有过约定，卖方显然存在过错。

　　法院虽查明买方取得银行同贷书出现迟延，但亦指出买方行为并不会必然导致卖方无法办理提前还贷赎楼，因此，在买方取得同贷书后，仍未能办理产权过户的违约责任在于卖方，卖方须承担逾期过户产生的违约金。

　　违约金数额问题

　　其次，就违约金数额问题。合同中已作约定，逾期过户违约金每日按照总房款0.05%计算，而根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”

　　考虑到本案买方并未举证其产生了实际损失，双方买卖合同也最终得到履行，从卖方提前交房及诉讼中已完成过户递件手续的行为分析其主观恶性较少，故审判法官酌情将违约金标准下调为每日0.025%计付。

　　风险提示401

　　卖方办理赎楼应提前咨询所在贷款银行赎契各部分工作需要多长时间，以便预计各环节手续大概几时办理，并合理设计合同中的时间节点。

　　02

　　申请提前还款查询清楚尚欠银行款项多少，务必在银行指定还款日前存入足够金额，不要少存，以免影响成功划扣，重新走流程造成交易进度迟延。